In einigen Fällen steht zwischen dem Traumhaus und seinem Bau lediglich der Abstand zur Grundstücksgrenze als Hindernis. Durch eine Vereinigungsbaulast lässt sich dieses Problem lösen. Wir zeigen wie.
Vereinigungsbaulast: Definition
Die Vereinigungsbaulast beschreibt den baurechtlichen Zusammenschluss von zwei oder mehr Grundstücken. Die Einträge im Grundbuch verändern sich dadurch nicht.
Die Vereinigung kann jedoch sinnvoll sein, wenn ein Bauvorhaben aufgrund bestimmter Vorschriften nicht möglich ist. Dazu gehören unter anderem:
- Erschließung
- maximal bebaubare Fläche auf dem Grundstück
- Mindestabstände zur Grundstücksgrenze
Soll ein Haus beispielsweise etwas größer ausfallen als auf dem betreffenden Grundstück erlaubt oder näher an der Grenze des Nachbarn stehen, kann die Vereinigungsbaulast eine Möglichkeit darstellen, die Einschränkungen durch die Bauordnungen zu umgehen.
Voraussetzungen
Wenn die Vereinigungsbaulast beantragt wird, müssen verschiedene Faktoren erfüllt sein. Bei diesen handelt es sich um:
- Einwilligung aller Grundstückseigentümer
- benachbarte Grundstücke
- Bauvorhaben
Eine Vereinigungsbaulast kann also nur beantragt und genehmigt werden, wenn die Grundstücke direkt aneinander angrenzen, alle Eigentümer dem Antrag zustimmen und ein Bauvorhaben oder das Anliegen an dem Erhalt eines bereits vorhandenen Gebäudes besteht.
Kaufen Freunde oder Familienmitglieder beispielsweise benachbarte Grundstücke und möchten auf die Einhaltung der jeweiligen Grenzen verzichten, um die jeweiligen Traumhäuser zu realisieren oder sogar eine gemeinsame Nutzung mancher Bauten zu ermöglichen, ist die Vereinigungsbaulast die Lösung.
Die Eigentümer bleiben weiterhin Eigentümer und stehen im Grundbuch. Baurechtlich betrachtet gilt die jeweilige Bauverordnung jedoch nicht mehr. Das kann sowohl Vorzüge als auch Nachteile mit sich bringen.
Unterschiede der Grundstücke
Bei einem Zusammenschluss verschiedener Grundstücke gibt es ein „herrschendes“ und mindestens ein „dienendes“ Grundstück.
Das herrschende Grundstück erhält einen Vorteil daraus, wenn die Grenzen zum Nachbargrundstück nicht mehr in Bezug auf die Bauordnung gelten. Der Eigentümer des dienenden Grundstücks ist hingegen dazu verpflichtet, die Grundstücksgrenze im baurechtlichen Sinne aufzulösen.
Vorteile
Der eindeutige Vorteil einer genehmigten Vereinigungsbaulast ist es, mehr Freiheit bei der Gestaltung der Grundstücke zu haben.
Ohne sie kann es beispielsweise unmöglich sein, das Wohnhaus um einen Anbau zu erweitern oder die Terrasse um einen Meter zu vergrößern.
Ein weiterer Vorzug ist es gegebenenfalls, dass der Grundstückswert steigt. Ebenso möglich sind:
- bessere Nutzung der vorhandenen Grundstücksfläche
- einfachere Umsetzung von Bauvorhaben
- mehr Wohnfläche
(Mögliche) Nachteile
Mit der Vereinigungsbaulast gehen verschiedene Anforderungen und potenzielle Nachteile einher. Zu diesen gehören unter anderem:
- Auftrag und Kosten für Antrag
- Beratung durch Sachverständige
- eventuelle Wertminderung eines oder mehrerer dienender Grundstücke
Bevor einem Antrag auf Vereinigungsbaulast zugestimmt und dieser unterschrieben wird, sollten vor allem Eigentümer dienender Grundstücke professionelle Beratung wahrnehmen.
Durch diese lässt sich abschätzen, ob mit einer Wertminderung des eigenen Grundstücks gerechnet werden muss. Diese stellt in vielen Fällen ein Ausschlusskriterium für die Vereinigungsbaulast dar.
Vereinigungsbaulast beantragen
Der Antrag auf Vereinigungsbaulast kann abhängig von Bundesland und Gemeinde bei dem jeweiligen Bauamt oder bei der Bauaufsichtsbehörde gestellt werden.
Wichtig ist dabei in erster Linie, dass alle beteiligten Parteien dem Antrag zustimmen, denn bereits durch diesen fallen Aufwand und Kosten an. Ist sich ein Nachbar unsicher, kann er auch nach der Antragsstellung noch absagen.
Besser ist es daher, im Vorfeld alle Fragen und Unsicherheiten zu beseitigen und einen Sachverständigen einzuschalten.
Zudem sollte bereits vor dem Antrag geklärt sein, was die zuständige Behörde dafür benötigt. In der Regel handelt es sich dabei um:
- aktuelle Grundbuchauszüge aller Beteiligten
- Katasterauszüge aller Beteiligten
- Antragsformular, ausgefüllt und unterschrieben
- Baulasterklärung mit beglaubigter Unterschrift
- Lageplan mit zu belastender Grundstücksfläche samt Abmessungen und Markierungen in fünffacher Ausfertigung
- Kostenübernahmeformular
Welche Formulare erforderlich sind, ist von dem Bundesland und Amt abhängig. Es ist daher sinnvoll, sich von der zuständigen Stelle umfassend darüber informieren zu lassen und somit Verzögerungen und Mehraufwand zu vermeiden.
Kosten
Ebenso wie die genauen Vorschriften und Anforderungen, können die Kosten für die Vereinigungsbaulast erheblich variieren. Sie reichen von etwa 60 bis 500 Euro.
Häufig gestellte Fragen
Sie bleibt weiterhin bestehen. Das soll verhindern, dass Teile oder sogar ganze Gebäude bei Änderungen der Eigentümerverhältnisse abgerissen werden müssen.
Je nach zuständiger Behörde kann sich die Dauer erheblich unterscheiden. Im Durchschnitt ist mit vier bis sechs Wochen zu rechnen.
Ja, eine Löschung ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Dazu gehören beispielsweise das Wegfallen des Bauvorhabens und damit des Grundes für die Vereinigungsbaulast sowie einen Mangel an öffentlichem Interesse an der Aufrechterhaltung. Für die Löschung ist wiederum das Einverständnis der Bauaufsichtsbehörde erforderlich.
Jeder im Grundbuch eingetragene Grundstücksbesitzer ist dazu berechtigt, einen Antrag zu stellen. Sinnvoll ist dies allerdings nur, wenn bereits eine Absprache mit den Eigentümern der benachbarten Grundstücke besteht.
